Uno de los cambios más significativos es que las acciones de desalojo se tramitarán a través de un juicio sumarísimo, un procedimiento judicial más ágil que los métodos tradicionales. Asimismo, el proyecto amplía los actores que pueden solicitar una demanda, permitiendo que cualquier persona que puede demostrar un derecho o interés legítimo afectado por una ocupación pueda reclamar la restitución de un inmueble, no solo el propietario.
En lo que respecta a los alquileres destinados a vivienda, la propuesta establece una etapa previa obligatoria antes de iniciar un juicio por falta de pago. El propietario deberá realizar una intimación formal al inquilino, otorgándole un plazo no menor a diez días corridos para regularizar la deuda. Esta notificación podrá hacerse en el domicilio que figure en el contrato, incluso por medios electrónicos.
Si al finalizar ese plazo el inquilino no aclara la situación, el propietario podrá iniciar el desalojo utilizando el procedimiento más ágil establecido en la ley. Además, se determina que tras la finalización del contrato, el inquilino debe restituir el inmueble y el propietario no puede rechazar la entrega de las llaves ni condicionar su aceptación.
La reforma incluye un mecanismo para los casos en los que el propietario se niegue a recibir las llaves. En este escenario, el inquilino podrá realizar una consignación judicial y, de cumplir con los requisitos, dejará de acumular deudas por alquileres y otras obligaciones conexas desde que realice la notificación fehaciente al propietario.
Otro aspecto central se relaciona con ocupaciones precarias o intrusiones. En tales circunstancias, el juez tendrá la facultad de ordenar la entrega inmediata del inmueble si considera creíble el derecho reclamado, siempre que se preste una caución juratoria. Esta medida busca prevenir que ciertos procesos de recuperación de propiedades se prolonguen indefinidamente.
El proyecto también prevé un enfoque en situaciones de vulnerabilidad. Cuando entre los ocupantes haya menores, personas con discapacidad o adultos mayores en estado de desamparo, deberá intervenir el Ministerio Público Tutelar y los organismos de protección competentes. En estos casos, el juez podrá establecer un plazo de hasta diez días para asegurar una alternativa habitacional temporal.
Se modifica, además, el sistema de notificación de desalojos. En ausencia de un domicilio específico, la demanda podrá notificarse en el propio inmueble o a través del domicilio electrónico designado. El oficial de justicia tendrá la facultad de identificar a los ocupantes, solicitar documentación y pedir el apoyo de las fuerzas de seguridad cuando sea necesario.
El proyecto también incluye sanciones para quienes oculten información relevante durante el proceso. Quien impulse un desalojo y omita datos importantes podría enfrentarse a una multa de hasta diez veces el último monto de alquiler a favor de la parte contraria.
Para los propietarios, el principal cambio radica en la posibilidad de recuperar un inmueble de manera más rápida y con más herramientas legales frente a incumplimientos, ocupaciones o intrusiones. Para los inquilinos, el nuevo marco legislará las instancias de intimación previa y establecerá mecanismos específicos para evitar seguir generando obligaciones cuando ya intentaron devolver el inmueble.
El Senado logró avanzar con esta reforma en medio de intensas negociaciones políticas y optó por retirar del proyecto el capítulo relacionado con la ley de Tierras y la de Manejo del Fuego para asegurar los votos necesarios. La decisión final ahora dependerá de la Cámara de Diputados.
