En este contexto, el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de General San Martín (UNSAM) ha lanzado la calculadora online gratuita llamada ¿Comprar o alquilar?, diseñada para ayudar a los usuarios a determinar cuál de las dos opciones podría ser más beneficiosa en su caso.
A diferencia de los simuladores tradicionales ofrecidos por bancos, que solo evalúan la capacidad del usuario para pagar la cuota, esta herramienta profundiza en cómo cada elección puede influir en la evolución del patrimonio a lo largo del tiempo.
La calculadora se estructura en torno a tres ejes fundamentales:
Además, incorpora otras variables a menudo ignoradas, como la plusvalía esperada del inmueble, costos transaccionales en el mercado argentino, cambios salariales, inflación y el costo de oportunidad del capital. Este último aspecto se refiere al rendimiento que se deja de obtener al invertir ahorros en un inmueble en lugar de destinarlos a otras alternativas de inversión.
Así, la plataforma considera no solo la capacidad de pago del usuario, sino también cómo factores como la revalorización de la propiedad, las mejoras de infraestructura y el desarrollo de la zona impactan directamente en el patrimonio del comprador.
La UNSAM también comentó que “corrige sesgos frecuentes que llevan a decisiones patrimoniales equivocadas: la ilusión de la amortización negativa en créditos UVA, la subestimación de los costos de escrituración en CABA, o el impacto del interés compuesto en los ajustes de alquiler”.
Este recurso permite evaluar, además, la evolución de la deuda en escenarios de crisis económica, como sería el caso de una devaluación significativa.
“En Argentina, comprar o alquilar ha sido históricamente una decisión influenciada por la intuición y la cultura más que por cifras concretas. Con la reintroducción del crédito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa intuición ya no es suficiente. Sin embargo, esta calculadora no solo es una herramienta financiera, sino también un recordatorio de que la vivienda abarca aspectos como el acceso a servicios, infraestructura y oportunidades. Todos estos elementos deben ser considerados en el análisis”, afirmó Joaquín Tomé, fundador y director del Laboratorio de Ideas Sostenibles y director del CEEU.
La aparición de esta herramienta se relaciona con la revitalización del crédito hipotecario UVA y la necesidad de más información para la toma de decisiones, dentro de un contexto económico complicado para numerosas familias.
Desde la UNSAM se subrayó que la desregulación del mercado locativo y la total libertad contractual dificultan aún más la toma de decisiones basada únicamente en la intuición.
“Por otro lado, la desinflación progresiva y la estabilización cambiaria brindan una previsibilidad suficiente para modelar flujos de caja a mediano plazo”, añadió el centro de estudios.
“Frente a un déficit habitacional que continúa siendo estructural en Argentina y la región, la variedad de instrumentos de inversión disponibles demanda una innovación en la forma de tomar decisiones sobre la inmovilización de capital en propiedades”, concluyó.
Para comenzar, el usuario debe ingresar información específica sobre su situación. La calculadora permite ajustar parámetros avanzados como inflación, plusvalía y tasa de descuento, y considera los ingresos del grupo familiar para cumplir con los criterios bancarios. También se pueden introducir datos zonales, tomando en cuenta las diferencias de precios entre ciudades como CABA, Rosario o Córdoba.
“Al final, el análisis de recupero demuestra cuándo el ahorro generado al dejar de alquilar compensa la inmovilización inicial del capital, junto con una projección del patrimonio neto en distintos escenarios”, explicó el CEEU.
Se llevó a cabo una simulación considerando la compra de un departamento de USD 100.000, con un tiempo de residencia de 20 años, una TNA de 10%, financiación del 75% (USD 75.000) a un plazo de 20 años. Además, se tiene en cuenta un alquiler mensual actual de USD 600, un crecimiento anual del valor de la propiedad del 2%, una tasa de descuento del 5%, costos de compra y venta del 4% cada uno y un 1% anual correspondiente al seguro de hogar.
Los resultados revelan un ahorro potencial de USD 46.952 en un periodo de 20 años al optar por la compra de una vivienda en lugar de alquilarla.
Sin embargo, es relevante destacar que el acceso a los créditos hipotecarios permanece limitado, lo que se debe a los altos ingresos mínimos requeridos, la necesidad de tener empleo formal, las elevadas tasas de interés y la exigencia de tener ahorros previos, ya que los bancos no financian el valor total de la propiedad.
