Regulada entre los artículos 244 y 256 del Código Civil y Comercial, esta figura entró en vigencia en 2015 y reemplazó a la antigua Ley 14.394, que por décadas fue la norma que reguló el “bien de familia”. Aunque se han modificado algunos aspectos del procedimiento de calificación e inscripción, el esquema básico de protección se mantiene y se ha ampliado en ciertos aspectos.
El artículo 244 detalla el núcleo del régimen, indicando que se puede afectar un inmueble destinado a vivienda, ya sea en su totalidad o en parte de su valor. A diferencia del régimen anterior, ya no se considera el valor de la propiedad, ya que la ley derogada establecía que el inmueble no debía exceder las necesidades de sustento y vivienda de la familia, excepto en el caso de propiedades rurales.
La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, de acuerdo con las normativas de cada jurisdicción, y tiene validez desde el momento de su inscripción, siguiendo el principio de prioridad temporal. Otro límite que se ha mantenido es que solo se puede proteger un único inmueble por persona; aquellos que son titulares de dos o más deben elegir uno para la protección.
El trámite puede ser solicitado por el titular registral del inmueble. En casos de propiedad en condominio, todos los cotitulares deben solicitarlo de manera conjunta. El régimen también contempla a los beneficiarios, quienes son las personas protegidas por esta figura, y establece reglas especiales si el constituyente está casado, ya que en tal caso el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin consentimiento del cónyuge.
Una parte crucial de entender antes de iniciar el trámite es el efecto principal descrito en el artículo 249, que establece que, una vez afectado, el inmueble queda libre de embargos o ejecuciones por deudas contraídas tras la inscripción. Esto implica que la propiedad se exime de ser utilizada como garantía ante las obligaciones nuevas.
La clave radica en el término “posterior”; el mismo artículo aclara que dicha afectación no es oponible a los acreedores con deudas previas. Por lo tanto, no es posible utilizar la afectación para evadir deudas ya existentes, ya que los acreedores anteriores mantendrán un derecho preferente. La protección brindada está orientada hacia el futuro, lo que a menudo lleva a confusiones entre los interesados.
Sin embargo, no se trata de un blindaje absoluto. Existen excepciones legales y no cubre, por ejemplo:
Además, si la propiedad produce ingresos, esos frutos pueden ser embargados, a menos que sean esenciales para cubrir las necesidades de los beneficiarios.
Para que la protección sea efectiva, el inmueble debe ser la vivienda principal de alguno de los beneficiarios, ya que el régimen sólo ampara el lugar que constituye la residencia real. No se admite su uso para fines comerciales ni puede estar completamente arrendada; además, solamente un inmueble puede ser afectado por titular.
Un aspecto práctico que suele pasarse por alto es que la protección no queda permanentemente ligada a la misma propiedad. El Código permite la subrogación: si el titular vende la vivienda protegida y adquiere otra, puede trasladar el beneficio al nuevo inmueble, siempre que se deje constancia de esta reserva al momento de la desafectación. Esto facilita el cambio de hogar sin perder la protección, algo especialmente beneficioso para familias que se mudan con el tiempo.
Finalmente, es importante destacar que el propio Código facilita el acceso al trámite. El artículo 245 establece que las gestiones relacionadas con la constitución e inscripción de la afectación están exentas de impuestos y tasas. Asimismo, la vivienda afectada está libre del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte a favor de los beneficiarios, siempre que no se desafecte en un plazo de cinco años. Además, los colegios de escribanos suelen ofrecer asesoramiento gratuito para realizar el trámite, que también puede iniciarse directamente en el Registro de la Propiedad Inmueble.
