Los datos presentan un panorama que, a simple vista, parece contradictorio. Mientras las escrituras están comenzando a recuperarse y las hipotecas han vuelto a aparecer, la oferta de departamentos en alquiler ha aumentado significativamente, lo que ha llevado a los propietarios a competir entre sí y a los inquilinos a recuperar capacidad de negociación.
No obstante, el alquiler sigue siendo la principal opción para acceder a la vivienda para una gran parte de aquellos que aún no logran comprar.
Cabe destacar que los alquileres ofrecen una rentabilidad récord comparada con la última década y que los precios de los inmuebles se han mantenido relativamente estables. Sin embargo, esta situación no ha generado un aumento significativo en las compras como inversión, lo que se refleja en un fenómeno no lineal.
De acuerdo con un informe reciente, en abril se registraron 5.472 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representa un volumen similar al del año anterior, pero 3,9 veces superior al nivel más bajo vivido durante la pandemia.
Las operaciones financiadas con crédito hipotecario también han vuelto después de varios años de ausencia, alcanzando un 11% del total de las escrituras, muy por encima del mínimo del 3% observado en 2024.
Sin embargo, este dato indica un enfriamiento en relación con el fervor inicial, ya que un año atrás, las hipotecas representaban el 22% de las transacciones.
Un análisis realizado por la CEO de una firma de servicios financieros señala que aunque la recuperación es positiva, aún no se traduce en cambios en el mercado de alquileres. “Siempre que hay créditos hipotecarios, ayuda muchísimo al mercado. Pero es para un público determinado. No es que todo el mundo acceda al crédito porque los requisitos siguen siendo importantes y tampoco todas las propiedades califican”, comentó la ejecutiva.
A su vez, destacó que el crédito “motoriza la venta” y permite absorber parte de la nueva oferta de viviendas construidas por desarrolladores, aunque aún no se ve reflejado en una disminución significativa de la demanda de alquileres. “Nosotros seguimos viendo una demanda muy fuerte. El crédito ayuda, pero no es una herramienta masiva”, resumió.
Mientras tanto, el segmento de alquileres está presentando un comportamiento muy diferente al que se observó durante la vigencia de la Ley de Alquileres. Desde que esa norma fue derogada, la oferta de departamentos en alquiler tradicional no ha dejado de crecer.
En enero de 2024, se registró un aumento del 62% en comparación con el mes anterior, y actualmente, el número de publicaciones es 3,2 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.
Este notable incremento en la oferta ha transformado la relación entre propietarios e inquilinos. “La verdad es que el mercado se descomprimió. Antes había muchísima demanda y muy poca oferta. Hoy sucede lo contrario: muchas inmobiliarias nos dicen que tienen sobrestock de propiedades”, afirmó la experta.
Esa variación también ha cambiado la dinámica para quienes buscan alquilar. “Hoy el inquilino empieza a elegir. Busca departamentos con amenities, compara expensas, analiza distintas opciones. Antes alquilaba prácticamente lo que encontraba; ahora tiene margen para decidir”, expresó.
Los datos confirman esta tendencia. El alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la capital alcanzó en mayo la suma de $848.509, con un incremento mensual del 1,7%. En lo que va de 2026, ha acumulado un aumento del 14,1%, mientras que la variación interanual es del 32,5%, el menor registro desde diciembre de 2019.
Por primera vez en mucho tiempo, los alquileres han crecido levemente por debajo de la inflación y han seguido casi al mismo ritmo que el Índice para Contratos de Locación (ICL).
Un cambio notorio se observa en las rescisiones anticipadas. Cada vez son más los inquilinos que deciden terminar un contrato antes de tiempo al encontrar una opción más favorable. “Nos empezó a pasar que muchos inquilinos dicen: ‘Me quedó un alquiler muy caro y, si vuelvo al mercado, consigo algo más barato’. Entonces rescinden el contrato y se mudan o directamente negocian con el propietario una reducción del alquiler”, precisó la ejecutiva.
Este fenómeno era prácticamente inexistente en los años de escasa oferta. Se sostiene que el aumento de propiedades disponibles ha funcionado como un regulador natural del mercado. “Todos esperábamos que, con la derogación de la Ley de Alquileres, los precios se dispararan. Y pasó exactamente al revés. Hoy muchos propietarios bajan el valor del alquiler para volver a poner la propiedad en precio y conseguir un inquilino”, concluyó.
Mientras el mercado de alquileres ha encontrado un nuevo equilibrio, el segmento de compraventa todavía exhibe otra dinámica.
El precio medio de los departamentos en la Ciudad se situó en u$s 2.462 por metro cuadrado, con un incremento de apenas 0,1% en mayo, un aumento de 0,5% en lo que va del año y un 1,9% interanual, el más bajo de los últimos 26 meses. Además, los valores se encuentran aún un 12% por debajo del máximo histórico. Esta combinación de factores explica parte de la paradoja actual: aunque los créditos hipotecarios han revitalizado la compraventa, aún no afectan de manera significativa la estructura del mercado inmobiliario.
